株式会社安達不動産鑑定調査

2.路線化システム評価

土地固定資産評価替え作業は3ヵ年もの長期間を１サイクルとして行う作業であり、一貫した工程管理が必要となります。また、土地評価に関して専門的な知識が要求される場面も多くあり、自治体職員様のみでは対応困難な場合が少なくありません。
専門家によるサポートを受ければ自治体職員様の負担を大幅に軽減することが可能となります。

当社では、工程管理表を作成し、スケジュールに沿って業務を遂行して参ります。

【工程管理表の例】

【評価の流れ】

システム評価の大まかな流れは以下の通りです。

①用途地区・状況類似地区（域）の見直し
当社では、都市計画区域からの検証のみならず、土地利用現況図・商業施設現況図・供給処理施設図・交通接近条件図等を作成し、さらに街路条件等の現地調査を行ったうえで現況に沿った用途地区・状況類似地区の検証を行います。 土地利用現況図 商業施設現況図 用途地区区分図
②標準宅地の見直し等
当社では、全ての標準宅地を現場にて確認し（主要な街路の街路条件調査含む）、標準宅地として妥当か否か、移設の必要性等の検証を行います。
③時点修正の検証
当社では、不動産鑑定士から提供された時点修正率のバランスを図面に展開しシステムを用いて検証します。また、グルーピングを行っている場合には、グルーピングの妥当性を検証し、最も妥当な組み合わせをご提案させて頂きます。
④路線の見直し及び付設案の作成
当社では、過年度に付設された路線価のバランス検証や追加で路線価を付設する箇所の必要性等を検証します。
⑤価格形成要因把握・調査（GIS等）
当社では、評価に直接影響を及ぼす可能性のある地域要因（駅・高速インター・バス停・小学校・市町村役場・大型商業施設・嫌悪施設など）を不動産鑑定士の観点から把握・調査し、図面に展開します。
⑥価格形成要因の現地確認（調査）
当社では、評価に直接影響を及ぼす可能性のある個別要因（道路の幅員・行き止まりの有無・勾配の程度・舗装や歩道の有無・水路の有無など）を不動産鑑定士の観点から把握・調査し、図面に展開します。
⑦土地価格比準表の検証
当社では、標準宅地と路線価又は比準宅地との比準表を検証・作成します。検証方法は回帰分析、周辺自治体における比準方法、過年度の比準方法、不動産鑑定評価における比準方法等を総合的に勘案し、決定します。
⑧路線価付設（算定及び検証等）
当社では、標準宅地から路線価に比準し仮路線価を付設したうえで、各路線価のバランスに問題がないかを検証します。具体的には以下の通りです。 ・正面路線と側方路線の逆転が生じていないか ・幹線道路と背後道路に逆転が生じていないか ・路線価に大きなバラつきがないか ・時価と比較して路線価に乖離がないか　など
⑨評価額の検証等
当社では、各画地の評価額を検証します。画地補正率や市町村長所要の補正は適切に行われているかを検証します。
⑩公開用路線価図等作成
当社では、全ての作業終了後に納税者閲覧用の公開用路線価図を作成します。

3.土地事務取扱要領作成

4.家屋事務取扱要領作成

固定資産税の評価は固定資産評価基準に基づき行われますが、固定資産評価基準は全国一律の大まかなルールを取り決めたものであり、当該評価方法は各自治体の実情に応じて異なります。従いまして、各自治体の評価に応じたルールブックを作成し、納税者様に十分な説明が可能となる事務取扱要領を作成する必要があります。
当社におきましては、ご契約頂きました自治体様に対してヒアリングを行い、家屋評価事務現況調書を作成したうえ、固定資産評価基準との整合性を図りつつ、当該自治体様の評価方法を精査し、家屋評価事務取扱要領を作成します。これにより、ルールに則った評価と納税者様に対する精度の高い説明を実現することが可能になります。

近年多発する家屋の評価・課税誤りは、次のような自治体特有の家屋評価の実態に起因すると考えられます。

• ①団塊世代の退職や人事異動サイクルの短縮化により、家屋評価に必要な専門的知識を有する職員が不足している。
• ②家屋評価事務を評価計算ソフトに頼っているため、家屋評価基準の詳細なルールについての知識が不足している。
• ③家屋の各部分ごとの評点数や補正係数を決定するための判断基準が明文化されていないため、担当職員間での「目合わせ」ができていない。

従いまして、家屋の評価・課税誤りが生じないようにするための取るべき対応策が必要となります。そのためには、

• ①納税者への根拠説明資料を整備する。
• ②自治体様が行っている家屋の評価方法を体系的に整理し、マニュアル化する。

ことが必要となり、家屋評価事務の根拠説明資料であり、実務手引書である、「家屋評価事務取扱要領」を作成することが必要です。

【家屋評価・課税誤についての報道例（TBS　報道特集より）】

・Ｎ市　冷凍倉庫の評価ミスで4,000万円の返還
・Ｔ市　ゴルフ場3億5,000万円の過払い発覚
・Ｂ区　鉄骨造を鉄骨鉄筋造で評価　など

5.市町村長所要の補正に係る補正率意見書作成業務

土地固定資産税評価における「市町村長所要の補正」の運用方法は市町村に委ねられており、明確な規定が無いのが実情です。
多くの自治体様において「市町村長所要の補正」を適用しているかと思われますが、その補正率についての根拠が乏しいのが実情ではないでしょうか。
評価を行うにあたって、納税者様に十分ご納得頂ける説明をするためには、採用した数値について明確な根拠が必要です。
当社におきましては、評価において採用した数値の根拠となる資料（意見書）を作成し、自治体様が納税者様に対して根拠に基づく説明が行えるようサポートします。

具体的には

• ①所要の補正の必要性
• ②補正率の水準
• ③画地あるいは筆単位での実際の評価額への反映の方法

などについて協議を行い、意見書に取り纏めていきます。
「市町村長所要の補正」の補正項目はさまざまですが、当社は「市町村長所要の補正」の意見書作成について多くの実績がございますのでお困りの自治体様は一度ご相談ください。

6.特殊な雑種地に関する意見書作成業務

雑種地の評価について固定資産評価基準では「ゴルフ場等用地」「鉄軌道用地」及び「その他雑種地」の分類がありますが、実務上では固定資産評価基準に定める宅地、田、畑等の８地目以外の土地を雑種地として評価するケールが散見されます。そのため、雑種地の一部については評価額決定の経緯を説明することができず、説明責任を果たし得ない状況が見られます。雑種地の類型は多岐にわたり、またその状況も個別性が強いことから体系的に評価方法を整理することが重要となります。
固定資産評価基準では、課税地目雑種地の評価方法は売買実例地比準方式を原則としていますが、多くの自治体様では「近傍地比準方式」を採用し、宅地価格の一定割合を以って評価額を決定しているのが実情です。住宅地に存する標準的な雑種地であれば一定の合理性を以って納税者に説明することも可能ですが、特殊な土地（太陽光発電施設用地、大規模雑種地、複合利用雑種地等）の一部については評価額決定の経緯を説明することができず、自治体職員様では対応が困難な場合も少なくありません。
そのような特殊な土地につきましては、納税者に対する説明根拠として「特殊な雑種地に関する意見書」をご準備されることをお勧めします。

①大規模雑種地
例えば1万㎡を超えるような宅地を基本価額とする大規模な雑種地の場合について、近傍地比準方式を適用して評価を行うと時価と比較して高い価格が設定される可能性があります。なぜなら、基本価格である宅地の標準価格が200㎡など、地積規模が明らかに異なるためです。この場合には固定資産評価基準の原則に従い、雑種地の売買実例を用いた売買実例地比準方式を採用した意見書を作成することをお勧めします。 なお、大規模な雑種地が複数存在する場合などについては、体表的な大規模雑種地を選定し、比準により他の大規模雑種地を算定することも可能ですのでお困りの自治体様は当社にご相談ください。
②太陽光発電施設用地
太陽光発電施設用地の評価は「雑種地」となりますので、評価は、売買実例地比準方式による評価が原則となりますが、太陽光発電施設用地の売買実例は極めて少ないことなどから、近傍地比準方式が主流と考えられます。 近傍地が「宅地」の場合、宅地比準雑種地として評価することになりますが、この場合、他の雑種地（駐車場等）とのバランスを考慮して、造成費（又は造成費相当率）を適用する必要があります。 なお、大規模太陽光発電施設用地のような場合には、近傍地比準方式を適用して評価を行うと時価と比較して高い価格が設定される可能性がありますので、固定資産評価基準の原則に従い、雑種地の売買実例を用いた売買実例地比準方式を採用した意見書を作成することをお勧めします。特に太陽光発電施設用地が多い自治体様に対しては、標準太陽光発電施設用地を設定し比準方式による評価を行うことにより、低予算で精度の高い評価が可能となります。 近傍地が「農地、山林」の場合は、農地、山林比準雑種地として評価することになりますが太陽光発電施設用地について、山の斜面を利用したケース、農地の上や池沼の上に設置するケースなど多様であり、評価方法の整合性を図る必要があります。実務的には農地又は山林価格に造成費加算するのが論理的ですが、加算する造成費の根拠や他の雑種地における農地比準、山林比準雑種地との均等を図る必要があります。 太陽光発電施設用地の評価については、固定資産評価の体系的な理解のもとに、地目認定や、地目別評価方法を設定することが必要ですので是非当社にご相談ください。
③複合利用雑種地
自動車教習所、ゴルフ練習場、空港など現況地目が雑種地を含む複合地目により利用されている土地は、現況利用と法的規制の両側面から課税地目認定及び画地認定作業を行う必要があります。この場合における課税地目雑種地部分について、近傍地比準方式を適用すると時価との乖離が大きくなる可能性が高いため、固定資産評価基準の原則に従い、売買実例地比準方式を採用した意見書の作成をお勧めします。 なお、その他の課税地目部分については固定資産評価基準及び当該自治体様の評価方法に応じた評価を行いますが、明らかに時価との乖離が認められる場合は、複合利用雑種地として意見書を作成することも可能ですので是非当社にご相談ください。

7.固定資産における償却資産支援コンサルティング業務

償却資産とは、土地及び家屋以外の事業の用に供することができる資産で、その減価償却額又は減価償却費が法人税法の規定による所得の計算上損金等に算入されるものとされ、具体的には、会社や個人で工場や商店などを経営している人が、その事業のために用いることができる機械・器具・備品等の事業用資産が該当します。（ただし、無形減価償却資産、自動車税又は軽自動車税の課税客体は除外されます。）

固定資産の償却資産については、土地、建物のように登記制度がなく、課税客体及び納税義務者の把握が容易ではありません。このため、地方税法383条では納税者に申告義務を課しており、また、地方税法408条では固定資産の状況を把握するため課税庁での実地調査を毎年少なくとも１回実施しなければならないことが規定されています。

実地調査は制度の周知徹底と資産の補足に最も効果的な方法ですが、償却資産は対象資産が膨大であり、また毎年の異動も頻繁に発生するため、自治体様の限られた人員だけでは、実地調査が不十分な場合が多いのが現状です。

多種多様な業種にわたる償却資産を適切に調査し、課税を行うためには、広く償却資産に関する相応の知識と経験が求められ、定期的な異動が伴う自治体職員様のみで効果的な過少申告調査を行うことにはおのずと限界があるようです。
当社は、適正申告の確保と過小申告者の解消に不可欠な「計画的な過少申告調査」を支援しますので、詳しくは当社にご相談ください。

【償却資産における自治体様の課題】

①未申告者に対する課税漏れ
②過少申告者に対する課税漏れ
③家屋と償却資産の二重課税

本支援業務は、課題のひとつである過小申告者からの課税漏れを是正する為に必要なリストの作成を行う業務です。
本業務の最大の特徴は、効果的な過少申告調査を行うための一つの手法であり、自治体職員様の作業量を抑えつつ、公正・公平な課税の実現という点にあります。

【償却資産評価事務要領作成】

8.固定資産税評価審査申出・訴訟サポート

★建物調査（法12条点検）

「法12条点検（定期報告制度）」とは、国が定めた建築基準法第12条に基づいて行われる建物等の定期点検・報告制度です。法12条点検は、政令や特定行政庁が定める特定建築物の所有者・管理者に義務付けられています。
定期的に、一級建築士など決められた資格を持つ人が建築物や建築設備の調査を行い、その調査や検査の結果を所管の特定行政庁に報告しなければなりません。
定期検査をしない、虚偽の報告をすると建築基準法に基づいて「100万円以下の罰金」が科せられる可能性もあります。

法12条点検の対象になる建物は「特定建築物」と呼ばれるものになります。
国や地方自治体でそれぞれ対象となる用途を決めており、その大元になっているのが特殊建築物です。

特殊建築物は、建築基準法第2条により
「学校（専修学校及び各種学校を含む。以下同様とする。）、体育館、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、市場、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、旅館、共同住宅、寄宿舎、下宿、工場、倉庫、自動車車庫、危険物の貯蔵場、と畜場、火葬場、汚物処理場その他これらに類する用途に供する建築物をいう。」
と定められております。

当社においては、一級建築士事務所と提携し、法12条点検に対応しておりますのでお困りの自治体様は当社にご相談ください。

【建物の主な調査項目】
敷地および地盤の調査 ・擁壁の目地割れがないか。 ・地盤沈下による陥没がないか。 建物外部の調査 ・外壁タイルなどに亀裂、浮きなどがないか。 ・地盤沈下が起こっていないか。 ・雨水の排出は正しく行われているか。 屋上部分の調査 ・防水仕上げ材に不具合は起きていないか。 ・漏水、雨漏りの要因となる劣化が起きていないか。 ・鉄筋露出を伴うコンクリートの爆裂がないか。 建物内部の調査 ・防火上の区画、不燃性能が必要な仕上げ材に劣化が生じていないか。 ・照明器具などに錆・腐食やゆるみ、変形がないかどうか。 避難設備の調査 ・バルコニーや階段などに設置された避難設備の操作に妨げが生じていないか。 ・避難経路の確保ができているか。

※その他、「建築設備」「防火設備」「昇降機」の調査につきましても提携している一級建築士、その他専門業者と行うことが可能です。