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広すぎる土地”は逆に損？郊外地・田舎の不動産をどう評価するか
2025年08月01日
こんにちは、安達不動産鑑定調査です。
お盆の時期になると、久しぶりに実家や田舎の土地を見に行かれる方も多いのではないでしょうか？
その中で、よく聞くのがこんなお悩みです
「うちの土地、やたら広いんだけど…これって得してるの？」
確かに、都市部に比べると地方や郊外の土地は面積が広いことが多く、「地目：宅地／面積：500坪」なんてことも珍しくありません。
ですが、広い＝高い評価とは限らないのが不動産の難しいところ。
今回は、「広すぎる土地」がどのように評価されるのか、不動産鑑定士の視点でお話しします。
面積が大きいほど“単価”が下がる？
実際の取引事例や評価実務では、
需要のある広さ＝上限がある
使いきれない面積＝むしろマイナス
となる場合があります。
例えば：
一般住宅地では「50～100坪程度」が需要の中心。
それを大きく超えると「分筆・造成の手間がかかる」＝買い手が敬遠。
結果として、1坪あたり単価が低くなる傾向があります。
「分筆して売ればいい」は簡単じゃない？
広い土地を活用する方法として、よく聞くのが「分けて売る」という発想です。
ただし、以下の点でハードルがあります：
接道義務（道路に2m以上接していないと宅地にできない）
都市計画法・建築基準法の制限
分筆・測量・境界確定のコスト
鑑定評価では、こうした“分筆可能性”も加味します。 整形地ならプラス材料になりますが、不整形・傾斜地・旗竿地などでは、むしろ評価が下がることも。
「固定資産税が高いだけの土地」になっていませんか？
空き家や耕作放棄地など、「使っていない土地」が固定資産税だけを払い続けているケースも少なくありません。
このような土地こそ、
現状の適正価格（時価）を知る
活用可能性を見極める
売却・相続・共有整理などの判断材料にする
といった目的で、不動産鑑定評価を依頼されることが増えています。
まとめ：広い土地こそ、プロの目で“冷静に評価”を
広すぎる土地は、一見すると資産価値が高そうに見えますが
活用の難しさ
分割・売却のコスト
地域の需要動向
をふまえて冷静に判断することが重要です。
不動産鑑定士は、その土地の持つ“経済的な価値”を公平・中立に評価するプロフェッショナルです。
「親から相続した広大地、どうしたらいい？」 「評価額と実勢価格、どれくらい違うの？」 「売るときの“目安価格”を知りたい」
そんな時は、ぜひ安達不動産鑑定調査にご相談ください。 土地の価値を“見える化”するお手伝いをさせていただきます！
安達不動産鑑定調査
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